Полтавське доступне житло – якір для молодих сімейних кораблів

0
2641

Доступне житло для молоді як шлях до підвищення конкурентоздатності Полтавського регіону 

Мурал Окара

“…обыкновенные люди… в общем, напоминают прежних…квартирный вопрос только испортил их…” (Воланд)

Останнім часом у періодичній літературі регулярно зустрічаю роздуми щодо конкурентоспроможності на рівні окремого регіону всередині нашої країни. При цьому, як правило, об’єктами досліджень стають області, рідше –  окремі міста. Мене, як мешканця Полтави, особливо турбує конкурентоспроможність нашого Полтавського регіону – не Полтавської області, а більш вузької територіальної одиниці, в межах міста Полтава та Полтавського району.

Якби мене, як представника реального сектору економіки, запросили на гіпотетичне анкетування, і в анкеті було б питання, щось на кшталт – «яка, на Вашу думку, основна проблема та основна загроза, через яку конкурентоспроможність Полтавського регіону не зростає, а навпаки, може серйозно знизитись у майбутньому», я б не вагаючись відповів – проблема забезпечення трудовими ресурсами. Так, це звучить дивно, зважаючи на високий показник рівня офіційного безробіття, але проблема з забезпеченням бізнесу робочими кадрами у Полтаві є вкрай актуальною.  І на мою думку, саме неясність з забезпеченням реального сектору економіки робочою силою в даний момент, і особливо у середньостроковій перспективі, є суттєвою перепоною для інвестицій в нашу економіку.

Одна з причин проблеми – висока мобільність молоді, її цілком природне бажання їхати туди, де можна реалізувати свої амбіції та забезпечити собі більш-менш достойне життя. Тому ми спостерігаємо високий відтік цінних трудових резервів  з нашого регіону у всіх напрямках – як у великі міста України, так і за кордон.

Відтак, наша місцева Полтавська влада має глибоко замислитися над цією тенденцією, і негайно розпочати активне впровадження заходів щодо зниження відтоку трудових резервів. Один з таких шляхів – забезпечення молоді доступним житлом. Молоді люди мають кидати життєвий якір саме в нашому місті/районі. А влада за рахунок впровадження всіляких механізмів , про які ми поговоримо у серії статей має зробити цей процес змістовним та систематичним.

Отже, нещодавно я побачив на інтернет-ресурсі domik.ua  ось таку діаграму щодо середньої вартості однокімнатної квартири в обласних центрах України:

цена квартир

Незважаючи на те, що на мою думку, дана діаграма є не зовсім коректною, оскільки не містить характеристик цієї умовної 1-кімнатної квартири –  невідома ані її площа, ані дані щодо ступіня готовності в момент передачі, однак, в цілому діаграма цікава, в тому числі містить цифру $ 16 000 (станом на сьогодні це приблизно 428 800 гривен) – саме така середньозважена вартість 1-кімнатної квартири у Полтаві за думкою авторів  з domik.ua. Мені захотілося перевірити правильність та актуальність  наведеної  інформації.

Витративши небагато часу, я отримав дані стосовно вартості 1-но кімнатних квартир, які пропонуються на первинному ринку м.Полтава та Полтавського району. Наголошую, оскільки головним мессіджем цього тексту є «доступність», то я розглядав пропозицію виключно у економ-сегменті первинного ринку

В даному сегменті у м.Полтава та Полтавському районі позиціонують свою нерухомість наступні забудовники:

  • ТОВ «Полтавський домобудівельний комбінат»;
  • ТОВ «Полтаватрансбуд»;
  • ТОВ «Сучасний Дім»;
  • ПрАТ «Комбінат виробничих підприємств»;
  • Житловий кооператив «Затишок-8» (компанія входить у структуру «Петровський квартал»);
  • ТОВ «Євробуд СМ»

 

Детальна інформація щодо характеристик та вартості однокімнатних квартир, що пропонують полтавськ забудовники розміщена у зведеній таблиці:

таблица квартирыНа підставі даної таблиці та іншої інформації, отриманої мною від забудовників та від агентів з нерухомості,  можна зробити наступні висновки:

  1. Вартість однокімнатної квартири на первинному ринку у м.Полтава та Полтавського району в нижньому ціновому сегменті коливається у діапазоні від 352 000 гривен (приблизно $13,2 тис.) – за таку мінімальну вартість Вам запропонують квартиру у панельному будинку від ТОВ «Полтавський ДБК» у Розсошенцях  до 472 000 гривен (приблизно $17,6 тис.) – за таку ціну готові продати квартиру у квазі-цегляному будинку у Полтаві (ТОВ «Полтаватрансбуд»).
  2. Забудовники пропонують різний ступінь готовності квартир – від умовного «просто коробка будинку з підведеними комунікаціями» (ТОВ «Полтаватрансбуд») до квартири в стані, майже придатному для повноцінного проживання без додаткового ремонту та капіталовкладень (ПрАТ «КВП»). В цілому, забудовники почали активно поліпшувати стан квартир, в якому вони передаються покупцям. Такі опції, як гіпсове шпаклювання стін стартовою шпаклівкою або встановлення індивідуальних газових котлів, які ще 1-2 роки зустрічалися дуже рідко, зараз у деяких забудовників вже приймаються за базовий варіант.
  3. Особисто мене сильно здивувала кількість вільних квартир, що пропонуються забудовниками в майже готових до здачі, або навіть зданих будинках. Ще рік тому купити 1-но кімнатну квартиру на первинному ринку в м. Полтава та Полтавському районі було вкрай проблематично через надмірний попит та недостатню пропозицію. Зараз ситуація кардинально змінилася. Квартир досить багато, і точно є з чого вибрати.
  4. Останні півроку, не зважаючи на суттєве подорожчання будівельних матеріалів, забудовники практично не змінювали ціни на нерухомість.
  5. У деяких забудовників (ТОВ «Євробуд СМ», ТОВ «Сучасний Дім» ) діють програми з розстрочення оплати за квартиру на період будівництва. ТОВ «Сучасний дім» пропонує розстрочення на 32 місяці, ТОВ «Євробуд СМ» – на 18 місяців.

Всі вищенаведені факти, як на мене, є красномовним свідченням того, що первинний ринок нерухомості Полтавського регіону в даний момент максимально близький до насичення, а платоспроможний попит стрімко падає, що не може не наводити забудовників на тривожні думки.  Справа в тому, що останні два роки полтавські забудовники не мали проблем з ліквідністю, головним чином за рахунок того, що інвестори масово реалізували своє відкладене бажання вирішити «квартирне питання» і на забудовників звалився рясний дощ з їх накопичень. Але накопичення фізичних осіб мають властивість закінчуватися, що фактично зараз і спостерігається. Відтак, можна абсолютно впевнено сказати, що між забудовниками почалася відчайдушна боротьба за покупця. Чи вистачить всім місця під сонцем – справді, питання…

В таких умовах питання доступності житла має стратегічне значення не тільки для покупців, але й для місцевих забудовників. Наразі кількість осіб, які мають змогу оплатити повну вартість житла одним платежем доволі обмежена і свої надії забудовники покладають на повноцінне відновлення системи іпотечного кредитування.

Станом на середину травня 2017 року система банківського іпотечного кредитування в України, на думку автора, знаходиться на самому-самому початковому етапі свого відновлення і скоріш нагадує вкрай слабку людину після страшної хвороби.

Автор знайшов всього кілька варіантів іпотечного кредитування, якими можуть скористатися молоді люди. В даному матеріалі розглянемо два –  отримання пільгового кредиту Державної спеціалізованої фінансової установи “Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву ” (далі – ДСФУ «ДФСМЖБ») та отримання іпотечного кредиту у АБ «Укргазбанк».

Порівняльний аналіз основних характеристик кредитних продуктів, які пропонують вказані суб’єкти,  наведено у таблиці:

№ п/п Назва критерію порівняння Од. вим. Кредит за рахунок коштів ДСФУ «ДФСМЖБ» Іпотечний кредит АБ «Укргазбанк»
1 Вид забезпечення Майнові права на об’єкт інвестування – квартиру, на які накладається іпотека
2 Максимальний розмір кредиту Гривен (Встановлена норма житла) х (гранична ціна для регіону) 1 500 000,00
3 Базова відсоткова ставка % 14,1% 21,0 %
4 Максимальний термін видачі кредиту років 30,0 20,0
5 Обов’язковий внесок за рахунок власних коштів позичальника (від вартості квартири)  

%

 

10%

 

30%

6 Наявність комісії за оформлення кредиту Фіксована комісія в розмірі 1 мін. з/п (3200 гривен) 1,5 % від суми кредиту
7 Додаткові витрати позичальника Експертна оцінка; витрати на нотаріуса за накладання іпотеки, витрати на оформлення страхування життя та страхування майна Експертна оцінка; витрати на нотаріуса за накладання іпотеки, витрати на оформлення страхування життя та страхування майна

 

Аналізуючи дані вищенаведеної таблиці, навіть неозброєним оком видно, що для позичальника кредит, виданий ДСФУ «ДФСМЖБ» є значно вигіднішим, ніж іпотечний кредит, отриманий в комерційному банку – АБ «Укргазбанк». Для того, щоб впевнитись у цьому,  та для формування думки щодо доступності даних кредитів для молодих людей, розрахуємо вартість обслуговування обох вищезгаданих кредитів. В цілях порівняння, припустимо ситуацію,  що позичальник бажає отримати кредит для придбання квартири загальною вартістю 400 000 гривен. При цьому, він має гроші на первісний внесок в сумі 120 тис. гривен (що складає 30 % від повної вартості квартири). Відтак, даний позичальник потребує кредит в розмірі 280 тис. гривен або 70 % від загальної вартості квартири. Далі  представимо готові результати наших розрахунків у нижченаведеній таблиці:

№ п/п Назва критерію порівняння Од. вим. Кредит за рахунок коштів ДСФУ «ДФСМЖБ» Іпотечний кредит АБ «Укргазбанк»
1 Сума отриманого кредиту гривен 280 000,00 280 000,00
2 Комісія за отримання кредиту (в момент оформлення) гривен 3 200,00 4 200,00
3 Строк, на який видається кредит кредит років 30,00 20,00
4 Щомісячний платіж – погашення тіла кредиту гривен 777,78 1 166,67
5 Розмір оплачених відсотків за користування кредитом
1-ий рік гривен 38 876,83 57 452,50
2-ий рік гривен 37 560,83 54 512,50
3-ій рік гривен 36 244,83 51 572,50
4-ий рік гривен 34 928,83 48 632,50
5-ий рік гривен 33 612,83 45 692,50
Разом: гривен 181 224,17 257 862,50
Середньомісячні витрати на обслуговування кредиту (тіло+відсотки)
1-ий рік гривен 4 017,51 5 954,38
2-ий рік гривен 3 907,85 5 709,38
3-ій рік гривен 3 798,18 5 464,38
4-ий рік гривен 3 688,51 5 219,38
5-ий рік гривен 3 578,85 4 974,38

 

Відтак, зробимо висновки. Беручи кредит за рахунок коштів ДСФУ «ДФСМЖБ» наш гіпотетичний позичальник, має щомісяця сплачувати 777,18 гривен тіла кредита, та в середньому 3240,33 гривен нарахованих відсотків, що загалом складає 4017,51 гривен.

У випадку, якщо позичальник вибирає іпотечний кредит АБ «Укргазбанк», то його середньомісячне погашення тіла кредиту складе 1166,67 гривен, середньорічний платіж по відсоткам – 4787,71 гривен, а загалом – 5954,38 гривен в місяць. Тобто, максимальна різниця між середньомісячними платежами складе майже 2000,00 гривен в місяць або приблизно 33 %, що є достатньо суттєвим. Надалі, з часом, ця різниця у вартості обслуговування різних кредитів буде поступово знижуватись, але не опуститься нижче 25 %. Отже, в середньому 25-30 % це є розмір пільги, яку надає наша держава молодим людям порівняно з аналогічними кредитними продуктами, що пропонують комерційні банки на ринку іпотечного кредитування.

На думку автора, пільговий кредит ДСФУ «ДФСМЖБ» на даний момент є супер-пропозицією на ринку іпотечних кредитів, а тому зупинимось тепер детально на розгляді його умов.

Якщо говорити дуже стисло і лаконічно, потенційний позичальник для отримання даного кредиту має відповідати наступним обов’язковим вимогам, що нормативно прописані  :

  • мати вік до 35 років;
  • підтвердити свій статус особи, що потребує поліпшення житлових умов;
  • ініціювати процес придбання житла за кредитні кошти виключно в об’єктах забудови, які були попередньо акредитовані спеціалістами ДСФУ «ДФСМЖБ»;
  • дотримуватись обмежень, встановлених ДСФУ «ДФСМЖБ», стосовно максимальної площі та максимальної вартості квартири;
  • після прийняття позитивного рішення стосовно надання кредиту кредитним комітетом ДСФУ «ДФСМЖБ», внести у встановлений термін перший внесок в розмірі, не менш ніж 10 % від вартості квартири, на купівлю якої видається кредит.

 Отже, список обов’язкових вимог, яким повинен відповідати позичальник, є доволі зрозумілим і на перший погляд не містить у собі протиріч, але за більш детального розгляду не все так просто.

На практиці досить висока питома потенційних позичальників, які відповідають всім іншим критеріям і є платоспроможними,  відсіюється на етапі підтвердження статусу особи, що потребує поліпшення житлових умов. Відбувається це виключно через те, що дане питання є законодавчо неурегульоване і його вирішення на практиці іде шляхом використання застарілих нормативних документів. Так, друзі, не зважаючи на 27 років  незалежності до сьогодні в Україні відсутній Житловий кодекс. Посадові особи, від яких залежить процес оперативного прийняття рішення стосовно надання особі статусу такої, що потребує поліпшення житлових умов, керуються нормами, викладеними у статях Житлового кодексу Української СРСР, а також якимось незрозумілими нормативними документами, прийнятими колись давно виконавчими комітетами різних обласних та міських рад…

Продовження – в наступному матеріалі…

Іван Окара

 

Якщо ви знайшли помилку, будь ласка, виділіть фрагмент тексту та натисніть Ctrl+Enter.

Please wait...

НАПИСАТИ ВІДПОВІДЬ

twelve − eleven =